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OMESSA REGISTRAZIONE CONTRATTI LOCAZIONE USO ABITATIVO
SANZIONI DICHIARATE INCOSTITUZIONALI
La Corte Costituzionale ha recentemente sancito l’illegittimità costituzionale della disposizione che prevede, in caso di omessa registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo o di registrazione del contratto con indicazione di un canone inferiore a quello effettivo, l’operatività di alcune sanzioni “indirette” rappresentate dalla fissazione ex lege:
- della durata del contratto in 4 anni (più eventuali altri 4;
- del canone di locazione in misura pari al triplo della rendita catastale.
Per effetto della pronuncia della Consulta, per i contratti in corso per i quali già operano le predette disposizioni, tornano ad essere applicabili le (originarie) pattuizioni contrattuali. E' chiaro che tale situazione apre una serie di “delicate” questioni nell’ambito del rapporto locatore – conduttore, per le quali è auspicabile un intervento legislativo.
L’OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
Per effetto di quanto disposto dai commi 8 e 9 del citato D.Lgs. n. 23/2011, relativamente ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo è prevista l’applicazione di specifiche sanzioni “indirette”, particolarmente severe, in caso di:
- omessa registrazione del contratto;
- registrazione del contratto con indicazione di un canone inferiore rispetto a quello effettivo;
- registrazione di un contratto di comodato fittizio.
In particolare, al ricorrere delle suddette fattispecie:
- la durata del contratto viene stabilita ex lege in 4 anni, decorrenti dalla data di registrazione volontaria o d’ufficio;
- al rinnovo è applicabile quanto disposto dall’art. 2, comma 1, Legge n. 431/98 con la conseguenza che la durata del contratto può essere (eventualmente) prorogata per ulteriori 4 anni (salvo il caso in cui il locatore intenda adibire l’immobile ad uso abitativo proprio o dei familiari, vendere l’immobile, ecc.);
- il canone annuo di locazione, a decorrere dalla registrazione del contratto, è stabilito in misura pari al triplo della rendita catastale. Dal secondo anno è previsto l’adeguamento al 75% della variazione ISTAT.
Se il contratto prevede(va) un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. Come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 20.12.2012, n. 47/E, la parte (di fatto il conduttore, soggetto in concreto interessato all’attivazione del regime sanzionatorio) che ritiene di poter invocare, nei confronti dell’altra, l’applicazione delle disposizioni in esame, deve dichiarare, ai fini della registrazione del contratto, il valore e la durata individuate ex lege e non il valore e la durata risultanti dal contratto registrato tardivamente.
Si rammenta che, come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 1.6.2011, n. 26/E, l’omessa / ritardata registrazione del contratto di locazione comporta altresì la corresponsione dell’imposta di registro dovuta (salvo il caso di opzione per la cedolare secca), della sanzione dal 120 al 240% dell’imposta e degli interessi.
In particolare, l’imposta di registro può essere assolta sul canone convenuto dalle parti fino all’annualità contrattuale in corso alla data di registrazione; a partire da tale data, la base imponibile dell’imposta di registro è rappresentata dal canone “rideterminato” ex lege (triplo della rendita catastale).
Relativamente all’aspetto sanzionatorio, va evidenziato che, qualora il contribuente intenda avvalersi del ravvedimento operoso al fine di regolarizzare la tardività, lo stesso ha effetto esclusivamente sulle sanzioni tributarie. Infatti, come precisato nella citata Circolare n. 47/E:
“dall’omessa o tardiva registrazione dei contratti di locazione derivano … conseguenze o di natura sanzionatoria sul piano fiscale, sulle quali può incidere l’istituto del ravvedimento operoso,ed effetti sul piano extra tributario, o nei rapporti civilistici tra le parti, ai sensi dei commi 8 e 9 … in relazione ai quali l’istituto del ravvedimento operoso non può influire”.
CONSIDERAZIONI
A seguito della pronuncia di illegittimità costituzionale di una norma da parte della Consulta, le statuizioni in essa contenute vengono meno “ex tunc”, ossia fin dall’origine.
Di conseguenza, per i contratti per i quali le sanzioni indirette sopra esaminate sono già divenute operative, dovrebbero ritrovare applicazione le pattuizioni contrattuali, con effetto retroattivo. Ciò potrebbe comportare l’insorgere di una serie di “sgradite” conseguenze sia in ambito civilistico (il conduttore ha corrisposto canoni per importi inferiori a quelli previsti nel contratto e pertanto si realizzerebbe la fattispecie dell’inadempimento, con conseguente possibilità per il locatore di
richiedere la risoluzione del contratto), sia in ambito fiscale (il locatore ha tassato in dichiarazione dei redditi un importo inferiore).
Sulla base di tali considerazioni, è quindi opportuno che il Legislatore intervenga (a breve) al fine di colmare il “vuoto normativo” creatosi a seguito della sentenza sopra esaminata.
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